Рекордните резултати от 12.2 млрд. евро инвестиции в недвижими имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) през 2016 г. вероятно ще бъдат надминати през 2017 г. Това се казва в доклада „Компас на инвестициите в недвижими имоти в ЦИЕ“, издаден от Colliers International, световен лидер в сферата на консултантските услуги за имоти, и международната правна кантора CMS. Източниците на инвестиции в ЦИЕ се очаква да запазят разнообразието си през настоящата година, като азиатските инвеститори и тези от ЦИЕ ще стават все по-активни.
„Компас на инвестициите в недвижими имоти в ЦИЕ“ разглежда основните тенденции на пазара на имоти в шест държави в региона - България, Чехия, Унгария, Полша, Словакия и Румъния (ЦИЕ-6) през последните 5 години, както и перспективите през 2017 г.
През първото тримесечие на 2017 г., предварителната стойност на инвестициите в имоти в ЦИЕ-6 възлиза на 2.3 млрд. евро, което представлява 41% и 45% увеличение в сравнение с първите тримесечия на 2016 и на 2015 г. съответно. 62% от инвестициите в региона са били в Чехия. Индикациите от първото полугодие на 2017 г. са за продължаваща значителна активност на местните инвеститори в Унгария и Чехия, както и навлизане на такива от Тайланд в Чехия и Полша.
Разглеждайки тенденциите от 2017 г. в ЦИЕ, нарастваща доходност (за продавачите) в резултат на ниска възвръщаемост (за купувачите) се очаква в Будапеща и Букурещ (за офисни, търговски и индустриални площи), Прага (за офисни и индустриални площи), докато в Братислава (всички сегменти), Варшава (индустриални и търговски площи) и София (офисни и индустриални площи) ще се наблюдава сходно развитие.
„Засилващата се зрялост на ЦИЕ може да допринесе за преодоляване на рисковете, които афектират Западна Европа и последствията от Брекзит, които тепърва ще се наблюдават през 2017г. Цялостното им отражение все още не е напълно известно, дори може да се окаже, че би довело и до някакви позитиви за ЦИЕ“, казва Марк Робинсън, Специалист пазарни проучвания, ЦИЕ, Colliers.
ЦИЕ на радара на инвеститорите от Западна Европа и САЩ
Според доклада, високата възвръщаемост и перспективите за ръст на наемите в ЦИЕ вероятно ще задържат интереса на инвеститорите от Западна Европа и САЩ на нивата от 2016 г., който в числа възлиза на 4.9 млрд. евро. Инвеститорите от Западна Европа остават главният двигател на пазара през миналата година, но притокът на капитали от Южна Африка (20%) и Азия (16%) допринася за свиването на техния дял от 44% през 2011 г. до 22%. В същото време, нивата на инвестициите идващи от Обединеното Кралство следва да се задържат на около 7-9% през 2017 г.
„На този етап негативните ефекти от Брекзит върху активността по отношение на сливания и поглъщания на компании в ЦИЕ, изглеждат незначителни и нищо не ни кара да предполагаме, че английските инвеститори са замразили плановете си в резултат на референдума. Въпреки всичко, несигурността в следствие на това развитие, накара няколко лондонски компании да обявят, че ще преосмислят намеренията си за откриване на алтернативни локации извън Обединеното Кралство за част от операциите си. В тази връзка, Брекзит може да има и позитивно отражение върху инвестиционните обеми в сферата на недвижимите имоти в ЦИЕ, по-специално в Германия, Белгия, Франция, Полша и скандинавските държави, които не са част от еврозоната“ – коментира Марк Хейтън, Директор недвижими имоти, CMS UK.
Важен обрат на пазара
През 2016 г. на пазара бе налице съществена промяна, изразяваща се в това, че инвестициите от Южна Африка, Азия и ЦИЕ надминаха тези от Г10. Това явление се очаква да продължи и през настоящата година, като азиатските и инвеститорите от ЦИЕ ще бъдат двигател и на допълнителни инвестиции в региона, според доклада на Colliers и CMS.
Големи сделки, включващи портфолио от имоти с азиатски инвеститори ще се срещат все по-често в региона, което ще доведе до постигане и дори надминаване на миналогодишните резултати, с оглед на потенциала на източниците на капитал. Интересът на азиатските инвеститори към региона, в частност към Полша и Унгария, е нараснал значително през последните 3 години, достигайки 2 млрд. евро през 2016 г.
Активността от Южна Африка междувременно е достигнала 2,4 млрд. евро през миналата година. Въпреки че тези резултати може да не бъдат постигнати през 2017 г., имайки предвид фокуса върху региона на над 10 фонда за инвестиции в недвижими имоти от Южна Африка, все пак сделки ще има.
„Ако цените на горивата и суровините запазят нивата си, през тази година ще можем да очакваме повече интерес и от Турция, Бразилия, Русия и държавите от Средния Изток и Северна Африка“, казва Люк Доусън, Изпълнителен директор и ръководител капиталови пазари, Colliers CEE.
Растеж на местните инвеститори от ЦИЕ
Транзакции между местни за ЦИЕ инвеститори са нараснали повече от двойно през последните пет години, достигайки 2,6 млрд. евро през 2016 г., което е явен знак за зрялост на региона. Активи на пазарите в Словакия и Чехия най-често са били обект на сделки както и източник на капитал между 2011 – 2016 г., докато притокът на местни капитали се е увеличил най-бързо в Унгария.
„Колкото повече се отдалечаваме от 1989 г., толкова по-голямо развитие наблюдаваме на пазарите на ЦИЕ и толкова по-малко зависими стават те от чужди за региона инвеститори. Това може да се наблюдава не само в сектора на недвижимите имоти, но и при всички видове сливания и поглъщания“, казва Войчех Кошара, партньор в CMS. „Все по-широкото разпространение в ЦИЕ на застраховката и гаранция за липса на дефекти в имотите при този тип сделки, е още един знак за нарастващата зрялост на региона, както и на нивото на сложност при структуриране на големи сделки с имоти“.
С увеличаващото се спокойствие на местните инвеститори по отношение на ликвидността на пазара и с капитализацията на пазара на бизнес имоти между 55% - 65%, те ще стават още по-активни. Например в Полша местните инвеститори са 2% от обемите на местния пазар през 2016 и може да се изкушат и да станат по-активни. Основният риск за активността на местните инвеститори през 2017 г. е забавянето на икономическото развитие в световен мащаб, което вероятно се дължи на по-високата възвръщаемост на облигациите или на натрупаният дълг на Китай.
„Компас на инвестициите в недвижими имоти в ЦИЕ“ разглежда основните тенденции на пазара на имоти в шест държави в региона - България, Чехия, Унгария, Полша, Словакия и Румъния (ЦИЕ-6) през последните 5 години, както и перспективите през 2017 г.
През първото тримесечие на 2017 г., предварителната стойност на инвестициите в имоти в ЦИЕ-6 възлиза на 2.3 млрд. евро, което представлява 41% и 45% увеличение в сравнение с първите тримесечия на 2016 и на 2015 г. съответно. 62% от инвестициите в региона са били в Чехия. Индикациите от първото полугодие на 2017 г. са за продължаваща значителна активност на местните инвеститори в Унгария и Чехия, както и навлизане на такива от Тайланд в Чехия и Полша.
Разглеждайки тенденциите от 2017 г. в ЦИЕ, нарастваща доходност (за продавачите) в резултат на ниска възвръщаемост (за купувачите) се очаква в Будапеща и Букурещ (за офисни, търговски и индустриални площи), Прага (за офисни и индустриални площи), докато в Братислава (всички сегменти), Варшава (индустриални и търговски площи) и София (офисни и индустриални площи) ще се наблюдава сходно развитие.
„Засилващата се зрялост на ЦИЕ може да допринесе за преодоляване на рисковете, които афектират Западна Европа и последствията от Брекзит, които тепърва ще се наблюдават през 2017г. Цялостното им отражение все още не е напълно известно, дори може да се окаже, че би довело и до някакви позитиви за ЦИЕ“, казва Марк Робинсън, Специалист пазарни проучвания, ЦИЕ, Colliers.
ЦИЕ на радара на инвеститорите от Западна Европа и САЩ
Според доклада, високата възвръщаемост и перспективите за ръст на наемите в ЦИЕ вероятно ще задържат интереса на инвеститорите от Западна Европа и САЩ на нивата от 2016 г., който в числа възлиза на 4.9 млрд. евро. Инвеститорите от Западна Европа остават главният двигател на пазара през миналата година, но притокът на капитали от Южна Африка (20%) и Азия (16%) допринася за свиването на техния дял от 44% през 2011 г. до 22%. В същото време, нивата на инвестициите идващи от Обединеното Кралство следва да се задържат на около 7-9% през 2017 г.
„На този етап негативните ефекти от Брекзит върху активността по отношение на сливания и поглъщания на компании в ЦИЕ, изглеждат незначителни и нищо не ни кара да предполагаме, че английските инвеститори са замразили плановете си в резултат на референдума. Въпреки всичко, несигурността в следствие на това развитие, накара няколко лондонски компании да обявят, че ще преосмислят намеренията си за откриване на алтернативни локации извън Обединеното Кралство за част от операциите си. В тази връзка, Брекзит може да има и позитивно отражение върху инвестиционните обеми в сферата на недвижимите имоти в ЦИЕ, по-специално в Германия, Белгия, Франция, Полша и скандинавските държави, които не са част от еврозоната“ – коментира Марк Хейтън, Директор недвижими имоти, CMS UK.
Важен обрат на пазара
През 2016 г. на пазара бе налице съществена промяна, изразяваща се в това, че инвестициите от Южна Африка, Азия и ЦИЕ надминаха тези от Г10. Това явление се очаква да продължи и през настоящата година, като азиатските и инвеститорите от ЦИЕ ще бъдат двигател и на допълнителни инвестиции в региона, според доклада на Colliers и CMS.
Големи сделки, включващи портфолио от имоти с азиатски инвеститори ще се срещат все по-често в региона, което ще доведе до постигане и дори надминаване на миналогодишните резултати, с оглед на потенциала на източниците на капитал. Интересът на азиатските инвеститори към региона, в частност към Полша и Унгария, е нараснал значително през последните 3 години, достигайки 2 млрд. евро през 2016 г.
Активността от Южна Африка междувременно е достигнала 2,4 млрд. евро през миналата година. Въпреки че тези резултати може да не бъдат постигнати през 2017 г., имайки предвид фокуса върху региона на над 10 фонда за инвестиции в недвижими имоти от Южна Африка, все пак сделки ще има.
„Ако цените на горивата и суровините запазят нивата си, през тази година ще можем да очакваме повече интерес и от Турция, Бразилия, Русия и държавите от Средния Изток и Северна Африка“, казва Люк Доусън, Изпълнителен директор и ръководител капиталови пазари, Colliers CEE.
Растеж на местните инвеститори от ЦИЕ
Транзакции между местни за ЦИЕ инвеститори са нараснали повече от двойно през последните пет години, достигайки 2,6 млрд. евро през 2016 г., което е явен знак за зрялост на региона. Активи на пазарите в Словакия и Чехия най-често са били обект на сделки както и източник на капитал между 2011 – 2016 г., докато притокът на местни капитали се е увеличил най-бързо в Унгария.
„Колкото повече се отдалечаваме от 1989 г., толкова по-голямо развитие наблюдаваме на пазарите на ЦИЕ и толкова по-малко зависими стават те от чужди за региона инвеститори. Това може да се наблюдава не само в сектора на недвижимите имоти, но и при всички видове сливания и поглъщания“, казва Войчех Кошара, партньор в CMS. „Все по-широкото разпространение в ЦИЕ на застраховката и гаранция за липса на дефекти в имотите при този тип сделки, е още един знак за нарастващата зрялост на региона, както и на нивото на сложност при структуриране на големи сделки с имоти“.
С увеличаващото се спокойствие на местните инвеститори по отношение на ликвидността на пазара и с капитализацията на пазара на бизнес имоти между 55% - 65%, те ще стават още по-активни. Например в Полша местните инвеститори са 2% от обемите на местния пазар през 2016 и може да се изкушат и да станат по-активни. Основният риск за активността на местните инвеститори през 2017 г. е забавянето на икономическото развитие в световен мащаб, което вероятно се дължи на по-високата възвръщаемост на облигациите или на натрупаният дълг на Китай.
