Компанията за луксозни имоти Unique Estatesпредстави своя анализ на пазара на недвижими имоти в България за първото шестмесечие на 2019 година. Сред очертаните тенденции и прогнози са:
- ·Центърът и Лозенец са най-търсени за наем и покупка на апартамент, Бояна и Драгалевци – за къщи, показват данните наUnique Estates
- ·Продажните цени в луксозния сегмент в София са намалели средно с 12% през първата половина на 2019 година
- ·Отстъпките при сделки нарастват като брой и размер
Обзор
Ръст на предлагането на фона на умерено търсене постави под натиск пазара на луксозни имоти през първата половина на 2019 г. След покачването през предходните години корекцията на цените в луксозния сегмент вече е факт, нарастват също броят и размерът на отстъпките при сделки, показват данните на компанията за луксозни имоти Unique Estates.
Ситуацията на пазара на луксозни имоти все по-отчетливо работи в полза на купувачите и прогнозата на компанията е тази тенденция да се задържи поне до края на годината. Добър знак са нарастващият брой запитвания и сделки, които показват, че цените са близо до пазарните нива.
Ключови показатели
- Ръст на БВП(Q12019)3.5%
- Безработица(Q1 2019) 5%
- Инфлация (полугодие 2019) 1.2%
- Годишна промяна на сградното строителство (май 2019) 6.4%
- Годишен ръст в цените на жилищата - София (2018) 8.8%
- ГПР по жилищни кредити в евро3.79%
- ГПР по жилищни кредити в лева 3.48%
Търсене и предлагане
Пазарът на луксозни имоти отбеляза висока активност през първото шестмесечие на 2019 г., подкрепян от продължаващия ръст на икономиката, ниските лихви и оживлението на кредитния пазар. Водещо остава търсенето за жилищни нужди, докато ограниченият потенциал за ръст на цените и засиленото предлагане на наемния пазар охлаждат желанието на купувачите за инвестиционни и спекулативни сделки.
Традиционно купувачите на луксозни имоти предпочитат централните райони на София и утвърдени квартали като Лозенец. В тези части на столицата са регистрирани и най-голям брой сделки през първата половина на годината, но прави впечатление и появата на нови квартали като Кръстова вада и Манастирски ливади във високия сегмент на жилищния пазар.
“След като през миналата година цените на жилищата в центъра на София достигнаха нереално високи нива, през тази претърпяха известна корекция и това стимулира покупките. В Лозенец ценовите нива остават почти без промяна през последните месеци, но очакваме по-сериозен ръст с появата на нови проекти на утвърдени на пазара компании, като БЛД и Бигла 3“, коментира Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.
В района на Манастирски ливади цените на завършени и луксозно обзаведени жилища се движат средно около 1500 евро/кв. м, докато в затворените комплекси на бул. „България“ подобни имоти може да надхвърлят 2000 евро/кв. м. Сред предимствата на квартала е близостта до Витоша и едновременно с това – до един от главните булеварди в София и офис зоната по него. В същото време с разрастването на строителната активност в тази част на София вече са в ход и мерки за подобряване на инфраструктурата, което също е предпоставка за нарастващ интерес за покупка. Подобна е ситуацията в квартал Кръстова вада, където изграждането на метростанция и оформянето на голяма търговска и офис зона стимулираха жилищното строителство.
Докато кварталите в южната част на София се оформят като предпочитани за покупка на висок клас апартаменти, тези по Витошката яка остават основно в полезрението на търсещите къщи. Данните на Unique Estates показват, че в тази част на София са регистрирани над 70% от продажбите на къщи за последната година и половина.
„С появата на затворени комплекси кварталите в подножието на Витоша се развиха и като апартаментни локации. Въпреки това купувачите припознават Бояна, Симеоново, Драгалевци и района около Камбаните като емблематични места за покупка на къща, докато за апартаменти се насочват към кварталите в рамките на компактния град, отчасти и заради по-добрата комуникативност“, обобщи Светослава Георгиева.
Цени
Изминалото шестмесечие отбеляза средно 12% спад на цените на луксозните имоти в София спрямо същия период на предходната година. Най-значим дял в намалението на продажните нива имат имотите в центъраи квартал Изток, докато в квартали като Лозенец и Кръстова вада ценовите нива се задържат около тези от миналата година.
През първата половина на 2019 г. се е увеличил и делът на продажбите с отстъпка, както и размерът на самите отстъпки. Ако през първото полугодие на 2018 г. 64% от продажбите на къщи и апартаменти във високия сегмент са били на по-ниска от офертната цена, то през същия период на 2019 г. техният дял е нараснал до 72%, показва статистиката на Unique Estates.
Прави впечатление и по-високият размер на самите отстъпки през 2019 г. Ако през първата половина на предходната година основната част от тях са били до 5%, то през същия период на 2019 г. най-голям дял се пада на сделките с над 5% отстъпка. Данните на Unique Estatesпоказват, че всяка втора продажба за изминалото полугодие е била на цена с над 5% по-ниска от офертната. Съответно размерът на отстъпките тази година е нараснал до средно 9.1% при 6.2% през първата половина на 2018 г. В същото време обаче статистиката на компанията показва ръст на запитванията и на сключените сделки през шестмесечието на 2019 г., което е индикация за активен пазар и разумни ценови нива.
„Развитието в момента е нормално, като се има предвид, че през 2018 г. се забелязаха много оферти със значително завишени първоначални цени. Това доведе до забавяне на пазара през втората половина на годината и наложи ценови корекции, на които сме свидетели в момента. В същото време тенденцията тази година е купувачите да са водеща страна при преговорите и това допълнително поставя ценовите нива под натиск“, посочи Светослава Георгиева.
Прави впечатление, че по-силно изразени през първото полугодие на 2019 г. са отстъпките при сделките за къщи. Причината е по-малкият обем на този сегмент и фактът, че в много случаи се продават уникални като характеристики имоти. Липсата на достатъчно аналози прави по-трудно определянето на първоначалната цена и съответно вероятността от корекции в хода на преговорите е по-голяма в сравнение с продажбите на апартаменти. 
Наемен пазар
Сериозно оживление се наблюдава на наемния пазар на луксозни имоти през първата половина на 2019 г. Данните на Unique Estates показват над 50% ръст на сключените сделки, като водещи райони традиционно са Докторски паметник, Лозенец и центърът на София. Обяснението са големият брой инвестиционни сделки с луксозни имоти в тези райони през последните години и предлагането на много от тези жилища под наем.
Сред активните квартали и в този сегмент през първото полугодие на 2019 г. отново се нарежда Манастирски ливади. Най-значим е интересът на наемателите към сградите в близост до бул. „България“, където има сериозно предлагане под наем на апартаменти, купени с инвестиционна цел. Предимството за наемателите е наличието на места за паркиране, новото строителство и близостта до големи офис зони.
В ценови план пазарът не отбелязва промяна, като средният наем на апартамент остава в диапазона 7.5-8 евро/кв. м. За сметка на това нараства периодът, в който имотите престояват на пазара, като някои оферти се задържат и над 6 месеца. Причините са повишеното предлагане и в редица случаи нереалистичните очаквания на наемодателите. От Unique Estates съветват при дълъг престой на пазара и малко огледи собствениците да преосмислят ценовите си нива, за да стигнат до сделка. 
