● Във Варна ценовите нива се покачват с 6% на годишна база, в Пловдив – с 8%
● Средната цена на кв. м расте, но на фона на понижение на активността в най-популярния сегмент – 3-стайните жилища
● Спадът в броя сделки в 4-те големи града в стрaната е 15% през първото полугодие на 2026 спрямо същия период на 2025 г.
● Балансът между търсене и предлагане се изравнява, купувачите вече търсят отстъпки, макар и в условията на високи цени
С до 10% се покачват ценовите нива на кв. м в столицата през първото полугодие на 2026 година на фона на същия период на предходната 2025 г. Във Варна ръстът е с около 6%, докато в Пловдив жилищата са станали с 8% по-скъпи. Това се посочва в анализа на компанията за недвижими имоти Имотека за първата половина от годината.
Средната цена за квадратен метър продължава да расте, но на фона на понижение в активността. Това понижение засяга най-силно именно 3-стайните жилища в София. Причината е, че именно те през първите 6 месеца на 2026 г. са преминали психологическата граница от 250 000 евро за потребителите на фона на под 240 000 евро година по-рано. При двустайните жилища средната абсолютна стойност на сделката в столицата е 170 000 евро, което рефлектира и в по-активен пазар на малките по площ имоти.
Понижението в броя сделки в 4-те големи града в стрaната е около 15% през първото полугодие на 2026 спрямо същия период на 2025 г., сочи анализът. Най-малко пада активността в Пловдив, а най-много се усеща понижението в морските градове Варна и Бургас.
„Станахме свидетели на спад в броя сделки през първото полугодие, но крайните прогнози, че той ще бъде последван от мигновено понижение на цените, очаквано не се сбъднаха“, коментира Гергана Заркова, изпълнителен директор на Имотека. И допълва:
„Въпреки това спадът дава своето отражение – най-слабо се търгуват имотите, чиито цени са нараснали най-осезаемо към момента. Масовият купувач вече не е готов да отдели толкова сериозна сума, колкото преди година“.
На практика 2-стайните жилища са най-желаните инвестиционни активи и хората със спестени средства продължават да участват на този пазар, коментират от Имотека. Този факт се подкрепя и от данните – около 30% от купувачите за първото полугодие са се сдобили с имот с цел инвестиция.
„Още от средата на 2025 година наблюдаваме отдръпване от страна на хората без заделени спестявания. Точно допреди година не беше прецедент потребител без почти никакъв финансов буфер да пристъпи към решение за сделка. Добрите доходи също бяха предпоставка за подобни действия. Нещо повече – тези потребители купуваха скъпи имоти, ползвайки сериозни суми за външно финансиране. Краят на 2025 и първата половина на 2026 донесоха именно този разум и отрезвяване на потребителското поведение – свидетели сме все по-често на действия, съобразени с възможностите, а оттам – и по-смел пазар на 2-стайни апартаменти“, пояснява Заркова.
Купувачите с по-малко спестени средства, които са имали намерение за покупка на тристаен имот, все пак са взели решение да направят сигурно вложение, възползвайки се от достъпните цени на кредитите. Част от тях се пренасочват към инвестиция в по-малък по площ апартамент. Това е и една от причините 2-стайните жилища да търпят по-незначителен спад спрямо 3-стайните.
Многостайните жилища и къщите вървят срещу тенденцията – сделките с тях дори бележат ръст на годишна база. С около 10% повече са покупките на имоти с над 2 спални във второто тримесечие на 2026 г. спрямо същия период на 2025 г. Според експертите на Имотека, това е традиционно за по-турбулентните времена явление – по-бутиковите стоки, обект на интерес от страна на платежоспособни клиенти, се влияят слабо от временни явления на пазара и следват тренд на устойчивост.
Около 40% от всички са сделките с отстъпка от началото на 2026 г. Макар делът им да изглежда относително голям, компромисите в обявените цени са по-скоро символични – при 60% от покупките, направени с коментар, той е в рамките на 10 000 евро.
„Видимо е, че пазарът се изменя и купувачите стават по-настоятелни в желанието си да преговарят за цената. Разбира се, те обичайно успяват да получат компромис в рамките на разумното за пазара в момента – търговска остъпка в рамките на 5 000 до 10 000 евро. По-сериозни са сумите, с които се налага да намалят стойността онези продавачи, които са подходили погрешно още при формирането на офертната си цена. Т.е. – отстъпки има, но те се правят от изходната точка на високите цени, които пазарът е създал през последните години. Тук ролята на консултанта е ключова – той трябва да бъде медиатор и да помогне на двете страни да имат реалистични очаквания“, коментира Гергана Заркова.
Варна: По-предпазливи купувачи, но устойчиви цени
Варна е сред градовете, в които понижението на пазарната активност се усеща най-силно през първата половина на 2026 г. Въпреки по-малкия брой сделки, цените на жилищата продължават да се покачват, макар и с по-умерен темп – около 6% на годишна база.
Според Имотека това е естествен резултат от по-внимателното поведение на купувачите, а не сигнал за драстично отслабване на пазара. Значителна част от търсенето е свързана с инвестиционни покупки и имоти за второ жилище, което прави пазара по-чувствителен към промени в нагласите, но не води до съществен ценови натиск.
Подобно на останалите големи градове, и във Варна купувачите все по-често търсят търговска отстъпка при преговорите. Това обаче рядко води до сериозно намаление на крайната цена, тъй като качествените имоти продължават да намират сравнително бързо своите купувачи.
Пловдив: най-устойчивото търсене
Пловдив остава най-стабилният жилищен пазар сред големите градове през първото полугодие на 2026 г. Именно там се отчита най-слабо понижение в броя на сделките на годишна база, докато цените продължават да нарастват с около 8%. Това показва, че търсенето остава устойчиво въпреки по-предпазливото поведение на купувачите.
Според експертите на Имотека пазарът в града продължава да се движи основно от реалните жилищни нужди, а не от краткосрочни инвестиционни очаквания. Добрата икономическа среда, разширяването на индустриалните зони и устойчивият ръст на заетостта поддържат стабилно търсене, което ограничава по-сериозен спад в активността.
Макар купувачите вече да отделят повече време за сравнение на оферти и да преговарят по-активно за цената, продавачите запазват силни позиции. Сделките с търговска отстъпка постепенно се увеличават, но размерът им остава ограничен и не оказва съществен натиск върху ценовите нива.
Пазарът на къщи в Пловдив и населените места около града остава един от най-устойчивите сегменти през първото полугодие на 2026 г. По данни на Имотека, сделките с къщи, ведно с тези за 2-стайни апартаменти, отбелязват най-сериозен ръст на цените спрямо същия период на 2025 г., въпреки общото понижение на активността на жилищния пазар. Най-голям интерес има към нови еднофамилни къщи в южните райони на Пловдив и в близките населени места /по протежение на Южната дъга и Родопската яка/, като най-търсени са имотите с площ между 150 и 250 кв. м и собствен двор.
Новото строителство продължава да е сериозен фактор в града, като най-активно е то в районите Смирненски, Западен, Гребната база, Остромила, Париж, Беломорски. Най-популярни сред купувачите квартали остават Тракия и Кършияка.
