Жилищният пазар в големите градове, особено в София, остана централна тема за дискусии през 2025 година. Силният обем от сделки и ускореният ценови ръст в столицата събудиха опасения за формиране на пазарен балон. Представители на бранша обаче контрираха тези страхове, уверявайки потребителите, че секторът остава стабилен и без изгледи за сътресения.
Данните за деветмесечието очертават изключително оживена картина в София с двуцифрен годишен ръст на цените в големите центрове. България се нареди на второ място в Европейския съюз по поскъпване на имотите, отстъпвайки единствено на Португалия. Темповете на растеж у нас са трикратно по-високи от средните равнища за ЕС и еврозоната.
Ниските лихви по ипотечните кредити останаха ключов двигател, подкрепяйки поредната силна година за кредитирането в страната. Икономическият растеж на България от 3,2% през третото тримесечие допълнително стимулира активността на потребителите. Паралелно с това средната работна заплата достигна 2572 лв., а в София тя се доближи до 3500 лв.
През 2025 г. очакваното присъединяване към еврозоната се превърна в мощен катализатор за пазара на недвижими имоти. Брокери отчитат, че много купувачи са инвестирали в активи, за да „изсветлят“ пари или да изпреварят прогнозираното поскъпване. Този стремеж за придобиване на собственост доведе до покупки, често продиктувани от ирационални страхове от бъдещи промени.
Въпреки оптимизма се появиха и първите сигнали за прегряване, тъй като цените на жилищата изпреварват ръста на доходите. Достъпността на имотите се влошава, което в комбинация с евентуални данъчни промени може да охлади пазара. Бъдещата посока ще зависи и от новите мерки на БНБ за ограничаване на рисковете при кредитиране.
Според експерта Добромир Ганев пазарът се развива на няколко скорости, като София води с 14% ръст на сделките. В Пловдив и Бургас повишението е по-умерено, съответно с 4,3% и 2,5%, докато във Варна се забелязва лек спад. Данните показват, че общо 12 областни центъра отчитат понижение в броя на вписаните договори за покупко-продажба.
Ценовият сценарий обаче е коренно различен от обема на сделките, като София бележи скок от 16,3%. Варна води класацията с 19% поскъпване, докато останалите големи градове също регистрират двуцифрени увеличения. Русе е единственият от водещите шест града в страната, който запазва едноцифрен темп на нарастване на цените.
Деница Георгиева от „Явлена“ посочва, че последната година е била по-интензивна дори от предходните възходящи периоди. Купувачите се стремят да „заключат“ разходите си за жилище преди въвеждането на еврото и потенциалното поскъпване на заемите. Същевременно предлагането остава ограничено, особено по отношение на качествените имоти в най-желаните квартали.
Средната възраст на купувачите спада, като поколението Z активно навлиза на пазара благодарение на по-високите си доходи. Спестяванията на населението растат, а притокът на средства от българи в чужбина надхвърля 1,4 млрд. лв. годишно. Силната вътрешна миграция към София и Варна продължава да поддържа високо търсене на жилищни единици.
Снежана Стойчева от Imoti.net определя 2025 г. като продуктивна, въпреки че някои продавачи са предлагали имоти на надценени стойности. Интересът се е насочил и към къщи в периферията на големите градове, но секторът е бил белязан и от нелоялни практики. Годината ще се запомни и със скандали около застрояване в речни корита на ваканционни имоти.
Новозапочнатото строителство отчита спад, като във Варна той е 53%, а в София достига 30 на сто. Причините варират от административни забавяния при разрешителните до проблеми с присъединяването към ВиК и електрическата мрежа. Тази липса на достатъчно нови проекти създава аномалии и задържа високите ценови равнища на имотите.
Димитър Савов от BLD подчертава, че ограниченият брой издадени разрешения за строеж не отговаря на реалните нужди на София. Строителните компании са изправени пред постоянни предизвикателства с недостига на квалифицирани кадри и нарастващите разходи за труд. Заплатите в строителния сектор растат със 17,8%, което е значително над средното за икономиката.
При строителните материали се наблюдава нормализиране на цените до едноцифрени нива на ръст след шоковите предходни години. Работата с европейски доставчици е направила веригите за доставка по-предвидими за инвеститорите. Това позволява по-добра планируемост при стартирането на нови жилищни проекти при доказано пазарно търсене.
Най-търсени остават двустайните и тристайни апартаменти с функционално разпределение и добра локация близо до градска инфраструктура. Тези имоти се купуват основно за лично ползване от семейства, търсещи комфорт. Инвеститорите пък се фокусират върху студиа и гарсониери заради по-високата доходност и лесната препродажба или отдаване под наем.
