Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“, посочва, че предстоящите месеци ще преминат под знака на „пазара на купувача“. Тази трансформация се случва на фона на все още високи ценови нива, достъпно банково кредитиране и рекордно ниска безработица. За първи път от 2014 г. броят на продавачите на имоти надвишава този на потенциалните купувачи.
Статистиката показва спад от 10% при новите купувачи в началото на годината, докато броят на продавачите се е увеличил с 26% на годишна база. Въпреки това изравняване на силите, експертите не предвиждат сериозен спад в цените на имотите. Купувачите с реални жилищни нужди остават на пазара, но вече вземат решенията си по-бавно и без излишно бързане.
Според Тенекеджиева настоящият момент е възможност за двете страни да срещнат очакванията си чрез по-справедливо ценообразуване. Пазарът се освобождава от дефицита на имоти, който беше характерен за предходните три години. Това създава условия за по-премислени сделки и потенциално нови възможности за инвестиции в сектора.
В структурата на търсенето се наблюдава сериозен отлив от конвенционалните тристайни жилища. Пазарът на по-малки обекти, като гарсониери и маломерни двустайни апартаменти, обаче остава стабилен и без спад. Същата устойчивост показват сегментите на луксозните „трофейни“ имоти и тези на къщите.
Експертите отчитат края на периода на „масовите покупки“, стимулирани от пандемията и очакваното приемане на еврото. През последните години инвестицията в имот се възприемаше като мода и начин за съхранение на „евтини пари“ от банките. Сега този процес на естествено насищане приключва, като активни остават основно хора със спестявания и стабилни доходи.
2026 година се очертава като благоприятен момент за реализиране на специфични сделки, които доскоро бяха трудно осъществими. Очаква се натиск върху цените на имоти, които са били надценени поради пазарната еуфория. Възможности за добри сделки ще се открият при по-специфични обекти като гаражи и малки търговски площи.
Данните за първото тримесечие на 2026 г. показват спад в обема на сделките между 12% и 17% в София, Варна, Пловдив и Бургас. В столицата понижението е най-умерено – около 10%, докато в останалите големи градове спадът е по-осезаем. Въпреки намалената активност, средните ценови нива в страната продължават своята възходяща траектория.
В София двустайните жилища поскъпват със 17%, а тристайните отчитат ръст от близо 22% на годишна база. Във Варна повишението е съответно 24% и 21%, което според анализаторите отразява високите първоначални очаквания на продавачите. Пловдив и Бургас също демонстрират устойчив ръст на цените, вариращ между 17% и 22% за различните типове имоти.
Двуцифрено увеличение на цените се наблюдава в почти всички столични квартали. Докато престижни райони като „Лозенец“ и Центъра растат с 14-16%, развиващите се зони като „Манастирски ливади“ надхвърлят 20%. Този темп на растеж се запазва дори при по-слаба динамика в броя на сключените сделки.
Сделките през 2026 г. се реализират по-интернезивно и след по-голям брой огледи – средно 10 за един имот. Времето за финализиране на покупка се е удължило до близо три месеца, а ценови компромиси се правят рядко. Ако има отстъпки, те обикновено са в символичен размер между 2000 и 4000 евро.
Профилът на типичния купувач в София включва специалисти в секторите търговия, строителство и финанси на средна възраст около 40 години. В столицата преобладават покупките с банково финансиране, често покриващо над 80% от стойността. Във Варна сред активните клиенти се открояват и професионалисти от здравеопазването и морския сектор.
Жилищният пазар навлиза в етап на зрялост, характеризиращ се с по-информирани и взискателни купувачи. Липсата на принудителни продажби и достъпният кредит поддържат ценовата стабилност въпреки умерената активност. Тази нова динамика ще дефинира устойчивостта на имотния сектор в България в дългосрочен план.
