Сделките над 100 000 евро надхвърлиха 35% от жилищния пазар в София

Покупките на имоти на цени над 100 000 евро през 2018 г. нараснаха до 35% от всички осъществени сделки в столицата. Това сочи годишният анализ на Имотека - компания за недвижими имоти, част от най-големия холдинг в имотната сфера AG Capital. 

Данните на компанията показват, че все още най-голям е бил делът на продажбите в сегмента между 70 000 до 100 000 евро – 38%, при които също се отчита увеличение на годишна база, макар и по-малко. Покупките между 30 000 и 50 000 евро бяха около 5%, дори по-малко бяха сделките под 30 000 евро, с тенденция към отпадане като значим дял. От 25% през 2017 г. до 18% през миналата година намаляха тези в диапазона от 50 000 до 70 000 евро.

„Ако преди 2 години покупките на жилища бяха предимно в границите 50 000 – 70 000 евро и имотите за над 100 000 евро бяха изключения, то през 2018 г. те се превърнаха в масовите сделки на пазара в столицата”, коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на Имотека.

„Премината бе психологическата граница на „скъпия” имот – преди това беше жилище за повече от 100 000 евро, през изминалите 12 месеца обаче този имот се превърна в стандартен и масов за столицата”, казва още Атанасова. 

Според данните на Имотека класическият клиент на 2018 година изглежда по следния начин – младо семейство с едно малко дете, с бюджет между 100 000 и 120 000 евро, което търси тристайно жилище за собствено ползване в дългосрочен план. 

„Обикновено тези хора разполагат с около 50 000 до 80 000 евро в брой, спестени или от семейството. За останалата сума теглят ипотечен кредит. Търсят място с две спални и всекидневна част с кухня, задължително паркомясто, особено ако районът не позволява лесно свободно паркиране. Имат стабилни доходи. Предпочитат райони с изградена инфраструктура, парк в близост, добър градски транспорт, по възможност и училище. Обичайно имат нужда от около 80-100 кв. м”, казва Атанасова. 

Според експертите от Имотека гаражите и сервизните помещения са били сред ключовите елементи, които купувачите са търсели. „Липсата на всяко едно от този тип помещения – гараж, склад, сервизно помещение, наличието единствено на стаи за обитаване, може да откаже купувача от даден имот, тъй като създава сериозни битови неудобства. Затова продавачите трябва да бъдат внимателни, когато решат да продадат жилището, но не и гаража си, или пък да им търсят отделни собственици, за да постигнат по-висока цена”, коментират от компанията. 

Цените

По данни на Имотека ръстът на цените през 2018 г. е продължил, но много плавно и предимно за наистина качествените имоти. 

Според Люба Атанасова, ръстът в цените наближава своя край, но това далеч не ознавача, че ще последва срив в нивата или дори спад. „Оттук нататък ще станем свидетели по-скоро на устойчивост. Вероятно е още през 2019 г. или началото на 2020 г. да настъпи период на „замръзване” на ценовите нива, но за спад е твърде рано да се говори. Ако има понижаване на този етап, то ще бъде слабо и само за отделни райони и имоти. Очаквам след периода на постоянен ръст да последва време на стабилност”, казва Атанасова.

За столицата покачването в ценовите нива на годишна база през 2018 г. е било около 9.5%. Основни фактори за него са били повишените цени в райони като Лозенец, Изток и Изгрев, Иван Вазов, Център, Яворов. 

Цени по квартали - евро/кв. м

Източник: Имотека

Активност

С около 7% бе ръстът на годишна база в броя реално сключени сделки, посочват още от компанията в годишния си анализ. „При нас активността през годината нарасна, но има противоречиви сигнали по отношение на тази тенденция занапред. Данните на Агенцията по вписванията показват идентичен брой сделки за 2018 и 2017 година. В същото време традиционно силното четвърто тримесечие този път не се отличи с висока активност при нас, а в АВ отчитат дори спад. Това може да се дължи от една страна на покупките на имоти без разрешение за ползване, които ще бъдат вписани тепърва, но е много вероятно да е индикатор за задържане на активността”, каза Люба Атанасова.

По думите ѝ новото строителство е съществен фактор на пазара на неджвижими имоти в столицата. „Новите проекти се развиват активно и започват да задоволяват натрупалия се през последните години глад за по-качествени жилища. Това обуславя постепенното балансиране на пазара и удължаването на периода за сключване на сделка. Макар в Имотека огледите да са интензивни, клиентите все по-рядко купуват за 2 седмици, те преглеждат пазара внимателно, проучват и опитват да договорят по-ниска цена. Това, ведно с очакванията за по-високи лихви от средата на 2019 г., забавянето на икономиката в Европа и големите обеми ново строителство, скоро, вероятно още в първото полугодие, ще доведе до задържане на активността, а може би дори и лек спад”, каза Атанасова.

По-думите ѝ забавянето в темповете на пазара проличава и в периода, за който купувачите са стигали до сключване на сделка. При 21% от клиентите през 2017 г., намерили нужния имот за период между 1 и 3 месеца, през изминалата година тези хора са скочили до 28%. Налице е и 5% спад на хората, съумели да намерят търсеното жилище в рамките на 2 седмици. 

Период на търсене

Отстъпки

Отстъпките на пазара са допълнителен индикатор, че ножицата между офертни и крайни цени се затваря. „Около и малко над 40% от покупките през миналата година се осъществяваха без отстъпка – това обаче са имоти, чиято първоначална стойност е била обявена разумно и е била съобразена с настоящите пазарни условия. През последните години активният пазар и растящите цени мотивираха редица продавачи да покачат неразумно началните си оферти. Това правеше имотите им почти непродаваеми. Тази година наблюдаваме нова тенденция – този тип собственици вече разбраха, че трябва да отстъпят от цената и че пазарът няма да върви винаги нагоре. Затова и сме свидетели на такъв сериозен ръст на покупките с компромис – над 10% от имотите се продадоха с отстъпка в размер над 10 000 евро. 

Ипотеки

Ипотечното кредитиране нарасна значително и през 2018 година, сочат още данните на Имотека. Плащанията в брой намаляват от 53% на 44% в сравнение с 2017 г. В същото време финансирането между 81% и 90% от сделката заемаше все по-съществен дял. Останалите обеми на външен заем останаха относително сходни с предохдните 12 месеца, посочват от компанията. „Въпреки сигналите за ръст на лихвите по ипотеките, сделките с външен заем в нашата статистика към момента не намаляват, дори напротив. Клиентите са уверени, доходите растат, към момента лихвите са все още ниски”, казва Люба Атанасова.

Най-скъпата сделка на компанията за 2018 г. е за тристаен апартамент в Лозенец, купен за 350 000 евро. Най-евтината покупка пък е за 30 000 евро и представлява едностайно жилище в Люлин. 

Пловдив

Пловдив се характеризира със задържане на активността и устойчив брой сделки през 2018 година. Градът продължава да се развива като активна икономическа зона, благодарение на стратегическата си локация. Това доведе до ръст на цените в рамките на около 8-9% на годишна база.

„Изборът на Пловдив за Европейска столица на културата направи пазара на покупко-продажби по-динамичен през 2018. Особено към края на есента, когато при нас идваха много инвестиционно настроени чуждестранни купувачи”, казва Мариета Гаргова, регионален мениджър на Пловдив. „Тази година очакваме и раздвижване на пазара на наеми, както и лек ръст в ценовите нива на по-качествените имоти”, допълва Гаргова. 

По думите ѝ, в града има съществен ръст на обемите ново строителство. Цените му варират между 800 и 950-1000 евро на кв. м, докато панелните жилища струват средно 660-750 евро на кв. м.

Продължава тенденцията делът на ипотеките в Пловдив да е двойно по-малък спрямо столицата. Причината се корени основно в естеството на мотивите на купувачите и миграцията в района.

„Купувачите често продават по-големи жилища или дори къщи в по-малките населените места около града, за да се нанесат в по-добре развитата в икономическо отношение зона, където търсят по-малко по площ жилище”, пояснява Гаргова. Според нея, пазарът през 2019 година ще бъде активен, качествените имоти ще се продават бързо, а пазарът на наеми ще увеличи значително динамиката си. 

„Пазарът в Пловдив става все по-динамичен и има сериозен потенциал. Затова и от Имотека смятаме, че бихме могли да съдействаме на участниците в него да получат професионална консултация и да сключат добра сделка. Решихме, че е време да открием първия си офис града. Това ще се случи на 1 април тази година”, обяви Люба Атанасова. 

Варна

Над 50% ръст в броя сключени сделки – това характеризира пазара във Варна през 2018 година, сочат данните на Имотека. С около 2-3% на годишна база пък бе повишението на ценовите нива в Морската столица през изтеклия период. Сделките продължиха да се сключват бързо – над 40% от всички покупки са били направени в рамките на 15 дни.

Около 1000-1050 евро на кв.м са се продавали жилищата в центъра на града. Бриз и Чайка също са държали относително високи нива – между 900 и 990 евро на кв.м. Във Възраждане средната стойност на квадрат е била около 660 евро, а в Левски – между 800 и 820 евро/кв.м

„Пазарът в града е изключително активен, при стабилни ценови нива. Покупките с външно финансиране също са по-малко в сравнение със столицата. Сезонната заетост, характерна за Варна, не се отрази съществено и не станахме свидетели на големи разлики със смяната на сезоните. Напротив – интересът на варненските купувачи остава стабилен в рамките на цялата година. Очаквам през 2019 година и активността, и цените в града да се запазят на настоящите нива”, обобщи Люба Атанасова.