● В София купувачите с лични спестявания нарастват до 45% в края на годината при 30% в средата ѝ
● Новo покачване на цените – предимно на 2-стайните и 3-стайните апартаменти
● Темпът на пазара се нормализира в последните месеци на годината, но отстъпки не се случват
● Сделките за инвестиция нарастват в резултат от динамичния пазар в първите 9 месеца на годината
В последните месеци на 2025 г. нараства делът на сделките за жилища, реализирани със собствени средства на купувачите в София. Ако към средата на годината без помощ от финансова институция се случваха около 30% от покупките в столицата, то в края ѝ те представляват около 45% от всички. В Пловдив ситуацията е идентична – ипотеките намаляват спрямо началото на годината, макар все още да заемат ключов дял от сделките. Това се посочва в годишния обзор на пазара на жилища на компанията за недвижими имоти Имотека.
„Предстоящото въвеждане на еврото изигра ролята на сериозен катализатор за част от купувачите и ги тласна да вложат спестяванията си, независимо от размера им, в жилища. Тази стъпка им даваше увереност, че средствата им са защитени от възможни несигурности като промени в банковите условия, например. Допълнителен фактор за тях бе и очакването за повишение на цените на имотите след въвеждането на еврото, подкрепено от опита на други държави от еврозоната. Това рефлектира в повече сделки в брой, но зависимостта от банковото кредитиране тепърва ще се откроява у нас“, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на Имотека.
Според него, по-стриктните мерки на банките към края на годината са съумели да отсеят и част от купувачите, които не са разполагали с достатъчно пари за самоучастие. На това се дължи и частичното успокояване на пазара, настъпило с началото на есента. Тази тенденция предстои да се разгърне през 2026 година – участници на жилищния пазар ще останат хората със спестени средства, както и тези със сигурни и устойчиви доходи, а личната необходимост от дом ще играе ключова роля при решението за покупка.
София – 2-стайните и 3-стайните жилища диктуват пазара
Нов ръст на цените отчитат от Имотека. В София той е най-отчетлив при 2-стайните и 3-стайните жилища, които поскъпват с около 20% на годишна база. Едностайните и многостайните жилище също се покачват, но с около 10%.
„В динамичен пазар, предшестван от очаквания за забавяне на темповете, логично се търсят и най-ликвидните жилища. 2-стайните и 3-стайните апартаменти на добри локации винаги ще останат във фокуса както на купувачите за лично ползване, така и на инвестиционно настроените клиенти. Това направи и този пазар далеч по-активен, а цените – по-високи“, пояснява Пейчев.
Навлизането на еврото е и сред причините и за лекия ръст на инвестиционните покупки през периода, се посочва в обзора на компанията. От 21% през 2024 година, те се покачват до 25% през 2025 г. Това отново се дължи на желанието на хората да съхранят парите си в случай на непредвидени обстоятелства. От друга страна, стремежът на хората да се сдобият с имот е и резултат на общата психологическа нагласа, че подобен тип инвестиция е сигурна и консервативна.
Покачва се и делът на покупките на ново строителство в София, който през 2025 г. е около 1/3 от всички сделки, посочват от Имотека. За много от купувачите то бе първи избор поради високото качество на строителството, но и възможността за по-гъвкави разплащателни схеми. В условията на затягащо се банково кредитиране новото строителство често предлага по-голяма предвидимост на цената и етапност на плащанията, посочват от компанията.
Класически пазар на продавача – това бе валидно за почти цялата 2025 година. И макар в края ѝ да настъпиха колебания у част от клиентите, отстъпките не бяха фактор до края на периода.
„Хората, които имаха налични средства за самоучастие, останаха активни на пазара до края на 2025 г. Търсенето остана по-голямо от предлагането, което на практика не остави поле за преговори, освен в случаите на надпазарна офертна цена. Предстои да разберем дали и до какви отсъпки ще доведат предстоящите месеци на баланс между търсене и предлагане“, коментира Явор Пейчев.
От 40 до 49 години е възрастта на преобладаващия дял купувачи в София през годината. Тези клиенти са заети основно в сферата на финансите, търговията, в IT сектора, здравеопазването, логистиката. През последните месеци на 2025 г. те започнаха да сключват сделка след по-голям брой огледи – около 8, като причината се корени в стремежа им да изберат оптималния имот и да не допуснат грешка, водени от общата еуфория.
Намалява средната квадратура на търгуваните жилища към края на годината спрямо началото ѝ. Ако в първите 6 месеца тя бе около 115 кв. м, то към октомври-декември се сви до 100 кв. м. Според експертите, това се дължи на растящия интерес към инвестиционни покупки.
„Намаляването на средната квадратура отразява фокуса на клиентите върху по-малки и по-ликвидни жилища. Налице е и друга група купувачи, които взеха решение да вложат разполагаемите си пари в имот, но без да правят компромис с качество и локация. Така по-малките апартаменти се върнаха в обсега на интерес на софиянци“, казва Пейчев.
Варна – все по-млади купувачи
Със 17% средно се покачват цените във Варна за цялата 2025 година. Повишението, за разлика от столицата, е равномермно разпределено между типовете имоти. Най-популярни за клиентите пък остават квартали като Изгрев, Виница, Владиславово, Кайсиева градина, Левски, Чайка.
Сделките с ипотечен кредит в Морската столица са около 40% от всички – стойността остава идентична с показателите от 2024 година, посочват от Имотека. Над половината от тях обаче покриват над 80% от стойността на сделката. Останалите 60% от покупките са реализирани в брой, като до потребителски кредит прибягват пренебрежимо малка част от купувачите във Варна.
С инвестиционна цел остават малко над 20% от покупките през 2025 година. Също толкова е делът на сделките за ново строителство. Подобно на 2024 година, варненските клиенти, освен че традиционно търсят 2-стайни и 3-стайни жилища, се фокусират и върху многостайните апартаменти.
„Покупките във Варна, главно тези с инвестиционна цел, имат по-разширено предназначение от тези в София, например. Основната причина е, че част от тях се отдават на сезонен принцип поради туристическия характер на дестинацията. Профилът на многостайното жилище предполага добра възвръщаемост, тъй като дава по-гъвкави опции за лятна почивка на цялото семейство“, коментира Явор Пейчев.
Все по-млади са купувачите във Варна, сочат още данните на Имотека. Докато в първото полугодие, както и в рамките на цялата 2024 г. средната възраст на клиента бе 40-45 г., то през второто шестмесечие на 2025 г. границата пада дори повече. За периода юли-декември 2025 г. клиентът е едва 36-годишен. Сферите му на заетост са идентични спрямо тези в столицата, като мореплаването е допълнителен сегмент за купувачите в морския град.
Пловдив – градът на ипотеките
Пловдив остава градът, който води останалите по отношение на ипотечното кредитиране. И макар делът на покупките с външно финансиране да пада с 10 процентни пункта във второто полугодие на 2025 г. спрямо първото, те продължават да формират половината от целия пазар, посочват от Имотека.
Инвестиционните сделки остават без съществена промяна на годишна база - малко над 20%. Пазарът на ново строителство става все по-активен в Града на тепетата и достига 15% от сделките през годината. Най-активно е изграждането на нови проекти в района Смирненски, Западен, Гребната база, Остромила. Динамиката на сделките е видима още в Кючук Париж, Беломорски. Най-желаните квартали остават Тракия и Кършияка.
Продължава активният пазар на къщи в града и околните населени места, посочват от компанията. Сделките за къщи формират около 12% от всички през разглеждания период. Популярни остават районите както на Родопската яка, така и по Южната дъга.
Средната възраст на купувачите в Пловдив през 2025 г. е 40 години, като те са заети основни в сферата на търговията, финансите, логистиката. Пловдивските клиенти са и най-бързо сключващите сделки на фона на тези в останалите големи градове. Средно след 4 огледа се реализират сделките в града през периода, докато в София и Варна клиентите се нуждаят от 6 до 10 огледа, допълват от Имотека.
