Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в етап на успокоение след бурния период на растеж през 2024 и 2025 г. Наблюдава се осезаемо забавяне в броя на сделките и по-умерен темп при покачването на цените на активите. Специфична особеност е липсата на категорични сигнали за свръхпредлагане, въпреки че в столицата се забелязва локално увеличение на офертите.
Добромир Ганев, партньор в „Комфорт & Форос Брокърс“, сподели в ефира на Bloomberg TV Bulgaria, че геополитическата несигурност влияе косвено на сектора. Същевременно финансовата достъпност за потенциалните купувачи се влошава, което променя динамиката на търсенето. Тези процеси очертават една по-предвидима и консервативна среда за инвестиции.
Забавянето на пазара беше прогнозирано още преди началото на 2026 г., като предлагането остава в сравнително ограничени рамки. В София ръстът на предлаганите имоти е около 10%, което е недостатъчно за компенсиране на спада в новото строителство. Този дефицит е най-силно изразен в София, където понижението е 25-30%, както и в град Варна.
Според Ганев ситуацията е по-скоро притеснителна поради факта, че предлагането все още не успява да отговори на наличното търсене. Липсата на свръхпредлагане поддържа стабилността на пазара, въпреки че броят на трансакциите намалява. Инвеститорите и купувачите вече оперират в условия на по-внимателно планиране.
След серия от тримесечия с двуцифрени увеличения, пазарът се ориентира към по-здравословни, едноцифрени нива на поскъпване. От 2022 г. насам България неизменно присъства в топ 3 на държавите в ЕС по най-сериозен ръст на цените. Очакванията са инфлацията при имотите да се ограничи до нива от около 5%.
Такова забавяне би намалило тежестта върху купувачите и би подобрило финансовата достъпност в дългосрочен план. През 2026 г. се предвижда водещ двигател на пазара да бъдат хората с непосредствена жилищна нужда. Този сегмент от купувачи ще поддържа ликвидността, въпреки общия спад в обема на сделките.
Сериозно предизвикателство остава разминаването между ръста на доходите в страната и цените на жилищните имоти. Статистическите данни потвърждават, че поскъпването на имотите вече изпреварва значително увеличението на брутните възнаграждения. Тази тенденция започна ясно да се очертава през 2024 г. и продължава да бъде фактор и днес.
Купувачите вече проявяват много по-взискателно поведение по отношение на качеството на строителството и заобикалящата инфраструктура. Емоционалните и панически покупки от предходните периоди отстъпват място на по-рационални и обмислени инвестиционни решения. Пазарът става по-логичен, осигурявайки на двете страни необходимото време за анализ.
Активизирането на инвеститорите от вторичния пазар в големите градове може да балансира текущото напрежение. Експертите очакват тези участници да стартират по-активни продажби и да бъдат по-консервативни в очакванията си за печалба. Повече имоти на пазара биха довели до по-стабилен баланс между предлагане и реални пазарни цени.
