АДРЕС: Нова фаза на пазара на жилища – разумни купувачи и продавачи на изчакване

Жилищният пазар продължава прехода към по-балансирана среда, но без ценови спад, сочат данни на АДРЕС Недвижими имоти за третото тримесечие на 2026 г. По-ниската активност е съпроводена от все по-осезаема промяна в поведението на участниците – купувачите сравняват повече и преговарят по-активно, а при продавачите мотивацията за сделка все по-ясно определя готовността за ценови компромис. Собствениците, които искат да реализират продажба, са по-отворени към договаряне, докато тези без непосредствена необходимост от продажбата по-често предпочитат да изчакат. В резултат делът на сделките с отстъпка нараства във всички наблюдавани големи градове.

Най-висок е делът им в Пловдив, където 60% от сделките през третото тримесечие са сключени след отстъпка от първоначалната офертна цена, спрямо 42% година по-рано. Във Варна делът нараства от 48% на 59%, в София – от 38% на 55%, а в Бургас – от 36% на 45%.

„В началото на годината очакванията за пазара бяха крайни – говореше се за рязък спад на активността, понижение на цените и сериозно сътресение, каквото ние не очаквахме. Девет месеца по-късно виждаме различна картина – пазарът се успокоява, цените на повечето жилища остават над миналогодишните нива, а реалната жилищна нужда продължава да поддържа търсенето. Съществената промяна е в поведението – купувачите са по-взискателни, сравняват и преговарят повече, а продавачите без непосредствена необходимост от сделка са по-склонни да изчакат. Така мотивацията на двете страни става все по-важна за реализацията на сделката“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти.

Активността през следващите месеци ще зависи именно от това доколко очакванията на двете страни ще се срещнат. На пазара има купувачи със собствен капитал, но те са все по-взискателни към цената и са склонни да отложат покупката, ако не виждат достатъчно атрактивни предложения. 

Промяна има и от страната на предлагането. Ако преди летните месеци продавачите демонстрираха по-силна готовност да реализират имотите си, през третото тримесечие част от тях преминават в режим на изчакване. На пазара остават по-мотивираните собственици, които са и по-отворени към преговори. Подобно поведение започва да се наблюдава и сред част от инвеститорите в ново строителство, които предпочитат да забавят фазите на реализация на проектите и проследят развитието на търсенето, вместо да отстъпят в цените дори на зелено.

АКТИВНОСТ

Двустайните и тристайните жилища продължават да формират основната част от реализираните сделки в четирите големи града. Общият им дял достига 83% в Пловдив, 80% в София, 74% в Бургас и 73% във Варна. 

В София и Варна расте делът на по-големите имоти – в столицата многостайните жилища и къщите удвояват присъствието си до 8%, а във Варна къщите стигат 16% от сделките. Бургас върви в обратна посока: там двустайните заемат 57% от продажбите.

Различна е динамиката при времето за търсене. В София средният период за покупка намалява от 70 на 53 дни спрямо третото тримесечие на 2025 г., а във Варна остава практически без промяна – 57 спрямо 56 дни. В Пловдив той се увеличава от 31 на 52 дни, а в Бургас – от 36 на 68 дни. Това показва, че по-внимателното поведение на купувачите не се проявява с еднаква скорост на отделните пазари.

ЦЕНИ

В София цените на квадратен метър продължават да нарастват на годишна база, като през третото тримесечие на 2026 г. двустайните жилища поскъпват с 3%, а тристайните – с 9%.Във Варна ръстът е значително по-осезаем – 22% при двустайните и 15% при тристайните жилища.

Средни цени евро/кв. м /СОФИЯ/

Средни цени евро/кв. м /ВАРНА/

В Пловдив се отчита най-високото увеличение при двустайните жилища сред четирите големи града – 23% на годишна база, докато при тристайните ръстът е 6% – най-ниският за този тип имоти. В Бургас изменението е по-умерено – 8% при двустайните и 7% при тристайните жилища.

Средни цени евро/кв. м /ПЛОВДИВ/

Средни цени евро/кв. м /БУРГАС/

Източник: АДРЕС Недвижими имоти

Така при двустайните годишното изменение варира от 3% в София до 23% в Пловдив, а при тристайните – от 6% в Пловдив до 15% във Варна. Данните показват, че цените на квадратен метър при двата най-масови типа жилища остават над нивата от третото тримесечие на 2025 г. във всички четири наблюдавани пазара.

„По-внимателното поведение на купувачите засега не се пренася в общ спад на цените при най-търсените жилища. Промяната се вижда по-ясно на ниво конкретна сделка – купувачите преговарят повече, а крайната цена все по-силно зависи от характеристиките на имота, реалистичността на първоначалната оферта и мотивацията на продавача“, добавя Гергана Тенекеджиева.

ПРОФИЛ НА СДЕЛКАТА

Една от най-ясните промени през третото тримесечие е значително по-големият дял на сделките с отстъпка спрямо година по-рано. Тенденцията е видима и в четирите големи града, макар размерът на договорения компромис да се развива различно. 

Източник: АДРЕС Недвижими имоти

В София се променя и мащабът на договарянето – отстъпките над 10 000 евро вече не са екзотика, но най-висок е делът на отстъпките около 5 000 евро. Във Варна също намалява делът на най-малките отстъпки – от 59% на 38%, за сметка на тези над 5000. 

„По-големият дял на сделките с отстъпка не означава автоматично спад на пазара. Това, което виждаме, е завръщане към равнопоставените преговори между двете страни. Офертната цена все по-често е отправна точка за разговор“, пояснява Гергана Тенекеджиева.

ЦЕНИ ПО КВАРТАЛИ СОФИЯ/евро/кв. м/

Различна е динамиката и в отделните райони на столицата. Най-силен ръст на средната цена на квадратен метър сред наблюдаваните квартали се отчита в „Малинова долина“ – с 11% на годишна база, следвана от „Надежда“ със 7% и „Овча купел“ също с около 7%. В „Манастирски ливади – Изток“ увеличението е по-умерено – около 4%, докато в Центъра средната цена на квадратен метър намалява с близо 4% спрямо третото тримесечие на 2025 г.

Източник: АДРЕС Недвижими имоти

Движението на цените в София става все по-диференцирано по райони. Докато в „Малинова долина“, „Овча купел“ и „Надежда“ цените на квадратен метър продължават нагоре, в Центъра се отчита леко понижение. Същевременно средната стойност на продадения имот невинаги следва движението на цената на квадратен метър. В Манастирски ливади – Изток“ средната цена на квадратен метър се увеличава с около 4%, докато средната стойност на имота намалява от 235 377 на 207 767 евро. 

Промяна има и в съотношението между ново строителство и вторичен пазар. Вторичният пазар взима превес в четирите големи града, като делът му достига 93% във Варна, 92% в Пловдив и 87% в София. И в трите града той нараства спрямо третото тримесечие на 2025 г., когато е съответно 86%, 82% и 76%.

Бургас се отличава от останалите пазари. Там вторичните продажби продължават да формират основната част от сделките – 82%, но делът им намалява от 86% година по-рано. Съответно новото строителство увеличава присъствието си от 14% на 18% и Бургас остава градът с най-висок дял на сделки с ново строителство сред четирите наблюдавани пазара през периода.

„Последните месеци показват колко бързо могат да се променят нагласите. След еуфоричната 2025 г., днес и двете страни имат повече основания да преценяват внимателно следващия си ход. Последното тримесечие на годината ще покаже доколко това изчакване ще се запази и как ще се отрази върху баланса между търсене, предлагане и цени“, обобщава Гергана Тенекеджиева.

Според АДРЕС настоящата пазарна ситуация поставя все по-голям акцент върху реалната мотивация за сделка. Купувачите със собствен капитал разполагат с повече свобода да изчакват, ако цената не отговаря на очакванията им. А банковият кредит е ключов трети участник в почти всяка сделка.