Жилищният пазар в София и големите градове в страната през 2026 г. навлиза в нов етап на баланс. Прогнозите на Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, сочат модел „един купувач за един имот“. Очаква се цените да продължат да нарастват, но темповете ще се успокоят до едноцифрени нива.
Миналата година бе белязана от рекордни ръстове в стойността на жилищата, достигащи на места до 20%. От средата на 2025 г. обаче част от купувачите, изконсумирали ефекта от еврозоната, започнаха да се оттеглят. Тази тенденция се разшири от София към всички големи градове през последното тримесечие.
Началото на 2026 г. бе белязано от изчезването на 15% от активните търсещи на пазара. Това са предимно хора без лични спестявания, тъй като възможността за 100% кредитиране става все по-ограничена. Оттеглят се и спекулативните инвеститори, търсещи бързи препродажба „на зелено“ по време на самото строителство.
Разликата в цените между проекти в строеж и готови сгради през 2025 г. беше между 7% и 10%. Според Тенекеджиева ефектът от поскъпването по време на изграждането вече е изчерпан. Новият тип инвеститори ще разчитат на по-дълъг хоризонт от четири-пет години преди препродажба или отдаване под наем.
Инвестиционният сегмент ще претърпи най-сериозната трансформация през настоящата година. Делът на тези сделки вероятно ще падне наполовина – от 25% през миналата година до 10-15%. Пазарът ще се фокусира върху по-устойчиви и дългосрочни стратегии на вложение.
Купувачите с инвестиционен интерес през 2026 г. ще насочат капиталите си основно към покупката на гаражи. В София цените им варират между 20 000 и 50 000 евро в зависимост от локацията. В Пловдив, Варна и Бургас стойностите остават в диапазона от 15 000 до 40 000 евро.
Новото строителство запазва лидерската си позиция, като купувачите категорично предпочитат жилища, в които не е живяно. Тези имоти предлагат ключови предимства като паркоместа и гъвкавост при вътрешното разпределение. През миналата година южното изложение е било водещ критерий за 50% от търсещите на пазара.
Панелните жилища остават дефицитна стока, съставлявайки едва 1% от офертите, но са обект на 10% от сделките. Силната мотивация на купувачите често изравнява или дори повишава цените им спрямо тухленото строителство в определени райони. Тази тенденция ще се запази стабилна и през цялата 2026 година.
Пример за това е цената на тристаен панелен апартамент в „Люлин 2“, която е еквивалентна на двустаен в „Стрелбище“. Много клиенти избират панела заради реалната нужда от повече пространство и по-добра социална или транспортна инфраструктура. За тези потребители по-голямата площ често е водещ фактор пред вида строителство.
Доминиращият профил за 2026 г. ще бъде купувачът за собствени нужди, реализиращ над 70% от общия обем сделки. Тези хора търсят нов дом поради миграция, разширяване на домакинството или осигуряване на жилище за децата си. Основните двигатели остават необходимостта от по-функционална среда и все още достъпното ипотечно кредитиране.
Нагласата „ще купя, ако ми дадат кредит“ ще бъде водеща за потребителското поведение през годината. Зависимостта от банково финансиране се засилва, като делът на сделките с кредити ще надхвърли 70%. Съотношението на спестявания спрямо заеми се е променило от 2:1 през 2025 г. на 1,8:1 в момента.
Статистиката показва 24% ръст на новите жилища в страната през последното тримесечие на миналата година. Междувременно в София бе отчетен годишен скок на цените от 20%, а във Варна се забелязва подмладяване на профила на купувачите. Тези данни илюстрират динамиката на пазара преди очакваното успокояване.
Експертите не смятат, че пазарът е във фаза на прегряване, тъй като липсва принудителна разпродажба на имоти. Само 8% от продавачите в столицата са обявили домовете си за продажба поради спешна нужда от ликвидност. Половината от реализираните сделки обаче са включвали корекция на цената до 8%.
През 2026 г. най-активните райони в столицата са центърът и квартал „Люлин“. Поради високите цени броят на огледите преди покупка е нараснал до средно осем на сделка. Купувачите често жертват квадратурата в полза на по-добра локация за сметка на по-ниска крайна цена.
Прогнозата за 2026 г. е за спокоен пазар с възстановен баланс между търсене и предлагане. Това прекратява дългия цикъл от 2014 г. насам, в който купувачите винаги превъзхождаха по брой продавачите. Пазарът вече се саморегулира, адаптирайки се към новите икономически реалности.
Въпреки че очакванията на двете страни по сделките се разминават все повече, пазарният механизъм ще ги балансира. Очакват се повече продажби с отстъпки, които в определени случаи могат да достигнат до 12%. Гъвкавостта на продавачите ще бъде ключова за успешното реализиране на имотите им.
