Анализи на консултантската компания Colliers показват възможност за свръхпредлагане в някои райони за първи път от осем години насам. Прогнозата се базира на демографското развитие, броя на издадените разрешения за строеж и въведените в експлоатация обекти. Управляващият партньор Иглика Йорданова подчертава, че доходите са нараснали с 10%, но ценовият скок при жилищата е бил по-осезаем.
Финансовата достъпност на имотите намалява, като основният купувач на пазара остава местният потребител. Спаска Шарланджиева от „Велдикс“ и инж. Румяна Александрова от „Сандер Корект“ потвърждават засилената конкуренция между офертите. В зони, където миналата година е имало едва две-три обяви, днес се конкурират над десет предложения.
Динамиката на цените е толкова голяма, че нови оферти излизат на пазара със значителни разлики спрямо предходните месеци. Наблюдават се случаи, в които нови предложения са с 50 000 до 60 000 евро по-ниски от текущите за района. Продавачите вероятно са изчакали новата година и очакваното приемане на еврото, за да активират своите обяви.
Инж. Румяна Александрова отбелязва, че собственици, закупили жилища преди едва две години, вече се опитват да ги препродадат. Въпреки това пазарът в София остава активен и позволява на консултантите да правят по-прецизни анализи. Момчил Кръстев от „Примо +“ смята, че е дошло време за отсяване на реално мотивираните продавачи.
Спонтанните и емоционални покупки, характерни за 2025 г., вече остават в миналото. Купувачите днес разполагат с повече време за вземане на решения и посещават значително повече огледи. Шарланджиева подчертава, че еуфорията е заменена от нуждата за внимателно преосмисляне на всяка инвестиция.
От друга страна, инж. Асен Чавдаров от „Контракт Сити“ не вярва в масово свръхпредлагане заради спада на разрешителните за строеж. През миналата година административната тежест в Столична община е довела до 50% по-малко нови проекти. Качествените жилища на добри локации ще запазят своя пазар, докато лошите инфраструктурни решения могат да страдат.
Купувачите вече са по-осведомени и поставят прагматични въпроси относно енергийната ефективност и качеството на живот. Покупките се водят от рационални финансови параметри и авторитета на строителните компании. Чавдаров допълва, че предприемачите продължават да стартират нови проекти, но с променени и по-предпазливи стратегии.
Инвеститорите се насочват към контролиран мащаб и по-високо качество, вместо изграждането на цели нови квартали. Вече не се търси агресивна продажба на 60-70% от обектите още „на зелено“, тъй като това повишава риска. Оптималният дял на предварителните продажби е около 30-40%, което осигурява по-стабилно управление на капитала.
