Ръстът на ценовите нива у нас продължава и през първото полугодие на 2023 година. Темпът на покачване е значително по-умерен спрямо последните няколко години и е в рамките на 10%. Активността забавя спада си, който за периода е между 10% и 15% в четирите големи града в страната. Ипотечното кредитиране е по-съществен фактор на пазара – с външно финансиране от банка се реализират 63% от сделките през първите шест месеца на годината.
Това стана ясно по време на днешната дискусия за пазара на жилища с участието на Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти, Пламена Тотева, директор "Ипотечно кредитиране" в Банка ДСК, и Стойне Василев, финансов консултант и основател на SmartMoney.bg.
o Увеличението на цените от началото на годината е с около 10% в условия на умерена активност
o Между 10 и 15% е спадът в броя сделки в 4-те големи града
o Купувачите стават все по-информирани за пазара, предпочитат завършени и обзаведени жилища
o Ипотеките продължават да са достъпни, а обемът на новоотпуснатите кредити регистрира ръст от 12% на годишна база
„Можем да кажем, че балансът между търсене и предлагане все още е устойчив. Купувачите обаче, за разлика от преди година, не са готови да вложат парите си в какъвто и да е имот. Те идват на огледи изключително информирани за пазара и се спират само на онези оферти, които отговарят в пълнота на нуждите им. Все по-малко склонни са да правят ремонт и дори да обзавеждат жилищата си – те искат да купят напълно завършен апартамент. Този тренд тепърва ще отсее от пазара по-гъвкавите продавачи”, казва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти.
По думите ѝ, в следващите месеци на пазара ще се реализират основно жилищните имоти, зад които, още на етап покупка, са стояли внимателно обмислени инвестиционни намерения. По данни на компанията излизането от инвестиция е и водещият мотив за продажба през периода януари-юни 2023 г. Над 30% от собствениците през шестмесечието са преценили, че сега е подходящият момент да се разделят с имота си на добра за тях цена. Друга основна причина за продажба е необходимостта от средства – близо 20% от продажбите са с този мотив. Общо 15% продават, за да купят друг имот.
„Участниците на пазара следва да вземат разумно решение лично за себе си. Защото общата статистика не е това, което трябва да води хората, а това, което би работило и би било изгодно персонално за всеки един от тях”, коментира Стойне Василев, финансов консултант и основател на SmartMoney.bg. „Бих посъветвал хората, които искат да си купят имот, първо да се обърнат към банката, за да разберат какъв кредит биха могли да изтеглят, след което да разгледат реални жилища, които отговарят на възможностите им и след време биха запазили стойността си”, добавя Василев.
Ипотечното кредитиране е по-често срещан начин на финансиране на сделките през периода. Общо 63% от сделките на АДРЕС Недвижими имоти са с кредит, като над 20% от заемите покриват максимален дял от стойността на сделката – около 80%. Тенденцията се потвърждава от данните на Банка ДСК.
Според анализа на финансовата институция, през последната година, в унисон с ръста на цените на недвижими имоти, се наблюдава нарастване на средния размер на кредитите или средно над 160 000 лева за срок от 25 години. Най-често клиентите избират 70-80% финансиране спрямо продажната цена. Профилът на кредитополучателите откроява предимно мъже, семейни, на възраст между 30 и 45 години, с добра кариера и заплата над 3500 лева. Това кореспондира с нарастването на доходите със 17% за Q1 2023 на годишна база.
Клиентите купуват основно жилище за собствено ползване, за да повишат стандарта си, търсейки по-просторно жилище или имот в по-добър район, покупка на първо жилище, като продължава да се наблюдава интерес и към имотите извън големия град и с цел инвестиция, сочат данните на Банка ДСК.
„Кредитите и в момента са достъпни. Това показват данните – обемът на новодоговорените ипотечни кредити в банковата система за първите 5 месеца на 2023 г. е близо 2.9 милиарда при 2.5 милиарда лева спрямо същия период от предходната година, което e ръст от 12% на новите обеми. Няма промяна в риск критериите и продължаваме да наблюдаваме изключително ниски лихвени проценти от под 3%, които са наполовина на тези в съседна Румъния и други водещи държави. Краткосрочно очакванията са за плавно увеличение с до 0.5% до края на годината при новите кредити. Съветът ни към клиентите е преди да пристъпят към покупка на имот да направят консултация с банката. Така те ще имат предвидимост за финансирането, което могат да получат, и след това с увереност могат да пристъпят към закупуването на желания имот“, коментира Пламена Тотева, директор "Ипотечно кредитиране" в Банка ДСК.
Нараства и делът на сделките, сключени след отстъпка, сочат още данните на АДРЕС Недвижими имоти. Около половината от покупките за периода вече се случват след коментар в първоначално обявената цена. Традиционно компромисът попада в границите на търговската отстъпка от 5%, но са налице и сделки с по-сериозни понижения.
„Продавачите трябва да ценообразуват разумно. До момента те използваха инерцията на силния пазар и факта, че купувачите търсят вложение за парите си. Те дори са готови да платят надпазарна цена за наистина отличните имоти. Но ако сметнат дадено жилище за надценено, е слабо вероятно да направят компромис и дори очакват такъв от продавачите”, коментира Гергана Тенекеджиева.
С инвестиционна цел купуват 22% от клиентите през първото полугодие, сочат данните на АДРЕС. Останалите традиционно са водени от лични жилищни нужди. Профил на купувача все по-трудно може да бъде идентифициран, тъй като купувачи са хора от разнообразни възрастови групи и с различни професии. Сделките за тристайни жилища представляват 39% от всички за периода, а тези за двустайни апартаменти – малко над 45%.
